Emlak ilanlarına kesilen ceza, konut krizini çözer mi?

Fundanur Öztürk

Ticaret Bakanlığı, son bir ayda emlak sektöründe “kayıt dışı ve manipülasyon amaçlı ilan paylaşan” 545 kişiye toplamda 54 milyon 500 bin TL para cezası kesti. Bakanlık bu denetimlerin süreceğini vurgulayarak, para cezalarının devam edeceğine işaret etti. Peki, bu uygulama konut krizine çözüm olabilir mi?

Bakanlık, 1 Eylül’den bu yana ilan platformlarındaki satılık emlak ilanlarını incelemeye aldı.

Son bir ayda satılık ev ilanında %100 ve üzeri fiyat artışı yaparak, “tüketicileri mağdur eden ve serbest rekabeti bozan” 545 kişiye 100 bin TL para cezası kesti.

Özellikle büyükşehirlerde her geçen gün artan emlak kriziyle birlikte, ilan platformlarına çeşitli denetimlerin getirilmesi uzun zamandır bekleniyordu.

Bakanlık “piyasadaki dengeyi bozacak” eylemlere karşı tüm denetimlerin artarak devam edeceğini belirtti:

“Spekülatif fiiller ile fahiş fiyata sebebiyet veren ilanlar ve yanıltıcı reklamlar titizlikle incelenmektedir.”

Ankara Tüm Emlakçılar Meslek Odası Başkanı Hakan Akçam, bu uygulamanın ilan portallarındaki “kaçak emlakçılara” ve spekülatif artışlara karşı caydırıcı olabileceğini düşünüyor.

İstanbul Büyükşehir Belediyesi Genel Sekreter Yardımcısı Buğra Gökçe ise, “Yapısal sorunları çözmeden sadece hukuki denetim ve yaptırım ile piyasa fiyatlarını etkilemek mümkün değil” diyor:

“Yakın geçmişte kamunun sadece yaptırım araçlarıyla piyasaya müdahalesinin sonuçsuz kaldığını gösteren birçok örneğe şahit olduk. Sopayla yapısal sorunları çözemezsiniz. İstediğiniz kadar sopa sallayın, arz – talep dengesi yerini bulur.”

“Kamunun elindeki en büyük güç yaptırım uygulamak değil, piyasa dengesini sağlamak için Anayasa’nın kendisine verdiği ödevi yerine getirmek ve sosyal konut üretmektir. Bütüncül bir plan olmazsa fiyat artışları devam eder.”

“İstanbul’da ortalama ev kirası 16 bin TL, yıl sonunda 20 bin olacak”

Dünyada konut fiyatlarının bir yılda en çok arttığı ilk üç şehir Ankara, İstanbul ve İzmir.

BBC Türkçe’ye konuşan sektör temsilcilerine göre, bunun birden fazla yapısal sebebi bulunuyor.

İlan sitelerindeki manipülatif hareketlerin piyasaya negatif bir etkisi var; ancak çözüm için çok yönlü bir planlama işaret ediliyor.

Ağustos itibarıyla İstanbul geneli ortalama ev kiralarının 16 bin lira bandına geldiğini söyleyen Gökçe, 100 m2 ortalama bir konutun ise 3,3 milyon olduğunu kaydediyor.

Gökçe’ye göre makroekonomik politika tercihleri sebebiyle konut yatırımı, diğer yatırım araçlarına göre daha fazla rağbet görüyor:

“Yıllık yüzde 69 enflasyon olan bir ülkede politika faizi yüzde 25 gibi negatif reel faiz düzeyinde kaldıkça yatırım amaçlı konut talebi de devam edecek. Sadece İstanbul’da 450 ile 750 bin arasında boş konut var. Bunların çoğu ikinci, üçüncü evler. Konut fiyatları aylık yüzde 4 artıyor. Yani başka bir değişken olmazsa, yıl sonunda ortalama ev kirası yaklaşık 20 bin liraya ulaşacak.”

Gökçe, yabancılara Türk vatandaşlığı promosyonlu konut satışının da konut enflasyonunu hızlandırdığını değerlendiriyor:

“Her ülkenin senelik konut üretim kapasitesi bellidir. 85 milyonluk nüfusa sahip, senede 500 bine yakın konut üretilen bir ülkede konut piyasasını teoride 8 milyar insana açarsanız arzın talebi karşılaması imkânsız hale gelir. Doğal olarak konut fiyatları yükselir.”

“Ankara’da 2 bin kaçak emlakçı var”

Ticaret Bakanlığını’nın yaptırımı, emlak ilan sitelerinde yapılan kısa süreli manipülatif artışları hedef alıyor.

Akçam, özellikle yetki belgesi bulunmayan kayıt dışı emlak danışmanları ve doğrudan mülk sahiplerinin oluşturduğu ilanlarda fahiş zamların izlendiğini belirtiyor.

Ankara’da 4 bin 135 kayıtlı emlakçı bulunduğunu söyleyen Akçam, bunun yanı sıra kentte 2 bin civarında kayıt dışı, yani ‘kaçak’ emlakçı olduğunu söylüyor:

“Mülk sahipleri ilan portallarını emsal alarak kendi mülkü için bir fiyat oluşturuyor ancak bu durum genellikle reel fiyatları yukarı doğru çekiyor. Vatandaş evini 10 bin liraya kira veriyor, iki gün içerisinde 20 bin liraya çıkarıyor. Hatta saatlik olarak fiyat artıranlar var.”

“Ankara’da bu ay konut fiyatları stabil kalmasına rağmen, %100’ün üzerinde, hatta saatlik olarak fiyat artıran mülk sahipleri ve kaçak emlakçılar oldu. 2 milyonluk evi için 4-4,5 milyon yazanlara şahit oluyoruz.”Sadece benim tespit edip şikayet etmek üzere arşivlediğim 60-70 ilan var.”

Emlak sitelerindeki ilanların ayda en fazla bir kere güncellenmesi gerektiğini söyleyen Akçam, böylece “günlük ve saatlik” fiyat artışlarının önüne geçileceğini değerlendiriyor.

Öte yandan, emlak sitelerinin düzenlenmesini hedefleyen tek yaptırım bu değildi.

31 Ağustos’ta Resmi Gazete’de yayımlanan yönetmelik değişikliğiyle birlikte, konut ilanı vermek isteyenler, açık kimliklerini gizledikleri sahte hesaplar üzerinden ilan veremeyecek.

Emlakçıların ilan paylaşabilmesi için ise yetki belgelerini sisteme girip doğrulama yapma şartı getirildi.

Ayrıca kişinin kendisine, eşine veya birinci ve ikinci derece yakınına ait olmayan ve sahibi tarafından yetkilendirilmediği konutu ilana koyması da yasaklandı.

Akçam, 1 Kasım’da hayata geçecek bu uygulamalarla birlikte sektördeki “kaçak” emlakçıların da bir ölçüde sistem dışı kalacağını değerlendiriyor.

Dövize bağlı inşaat maliyetleri artıyor

Türkiye’de konut sahipliği oranı 2002 yılında %73 düzeyindeyken bugün %56’ya düştü.

Uzmanlara göre konut sahipliğini artırmak için dışa bağımlı inşaat sektörü maliyetlerinin de azaltılması gerekiyor.

Gökçe, “Döviz artışı konut üretim maliyetlerini ve konut fiyatlarını artırıyor. İnşaat sektöründe yerli üreticiyi desteklemeden ve dış girdi sayısını azaltmadan konut piyasasını dengelemek mümkün değil” diyor.

Cumhurbaşkanı Erdoğan ise 9 Ekim’de kabine toplantısı sonrası yaptığı açıklamalarda, inşaat ve çimento sektöründeki fiyat artışlarının yakın takibe alındığını söyleyerek, “Haksız bir şekilde fiyat yükselttiği tespit edilen firmalar bunun bedelini ağır para cezalarıyla ödeyecekler” dedi.

Akçam da konut krizinin aşılabilmesi için, girdi maliyetleri üzerinde ciddi bir denetim sağlanması gerektiğini kaydediyor:

“İnşaat maliyetleri belli bir yıl aralığında sabit tutulmalıdır. Ticaret Bakanlığı ve Rekabet Kurumu başta demir ve çimento ve diğer inşaat malzemelerinin fiyat artışında çok ciddi denetleme yapmalıdır.”

“Ayrıca arsa, maliyetin %50’sidir. Devlet gerekirse yapıcı firmaya ücretsiz ya da düşük maliyetli arsalar üretmeli.”

“Büyük bir insani ve sosyal kriz bizi bekliyor.”

Gökçe, eğer Anayasa’da tarif edilen gibi bir toplu konut arzı sağlanmazsa, Türkiye’yi büyük bir insani ve sosyal krizin beklediğini savunuyor:

“Bu konunun öncelikli çözümü sosyal konut arzının artırılmasıdır. Piyasaya arz edilen konutlar ağırlıklı olarak üst gelir seviyesinin ihtiyaçlarına uygun şekilde üretilen ve genellikle de yatırım aracı olarak kullanılan lüks konutlar oldu.”

“Merkezi Hükümet ve biz Yerel Yönetimlerin öncelikli hedefi, orta ve alt gelir grupları için sosyal konut arzını artırmak olmalıdır, aksi halde konut krizi devam edecek.”

“Önlem alınmazsa ilk kez işe başlayan gençler, çalışanlar, asgari ücretliler, emekliler İstanbul’da barınamaz. Böyle devam ederse 60-70 yaşında sokakta kalmış, barınma imkânı olmayan emekliler, yaşlılar sorunu yaşayacağız. Büyük bir insani ve sosyal kriz bizi bekliyor.”